福島県郡山市
市街化調整区域に建築されている住宅で
農家住宅（分家住宅）を売買する場合の流れ
前提 昭和46年（昭和46年1月1日）以前の建築か以降の建築かを調査
１ 昭和46年以前→ 既存住宅なので、一般既存住宅と同じく売買も建て替えもできる
調査方法 1．登記簿謄本や建築確認書類でチェック
2．未登記の場合→住宅が存在したことを証明
証明方法：昭和45年航空写真（都市政策課）
法務局で以前の建物の滅失登記を取る
中央図書館で昭和45年以前の住宅地図
3．上記①②の他戸籍等で居住していたことを証明できる書類
２ 昭和46年以後の住宅
A 相続で所有した場合
1．所有権移転（売買）はできるが購入者は居住はできず建て替えもできない
2．農業従事者は住めるが他に住宅を所有していると住むことはできない
（セカンドハウスになるため）
B 親が施設に入った場合→Aと同様
C 分家住宅として建てたが転勤等で住んでいない場合→Aと同様
３ ２の住宅を農家（分家）住宅から一般住宅へ用途変更すると購入者は居住も建て替えもOKになる
一般住宅に変更するための必要書類
1．申請人（購入者）要件
・住民票（世帯全員）
・名寄帳又は資産のない証明書 ※居住予定者全員分
2． 土地要件
・土地登記簿
・公図 ※所在、形状等が確認できること
・求積図 境界確定図 ※敷地面積が確認できること
・現況平面図 ※接道、敷地、排水計画の状況が確認できること
・位置図 ※位置及び周辺の状況が確認できること
・写真 ※建築物、敷地境界、周辺状況が確認できること
3．建物要件
・自己用専用住宅の申し立て書 ※自己居住用のみに供すること
・理由書 ※変更前の所有者が手放す理由
・使用経過書 ※継続して適法に使用されたことが分かる書面
・建物の登記簿謄本 建築確認済証及び検査済証
※相当期間継続して適法に使用されていたかを確認できること
・建築物平面図、立面図、求積図 ※用途、規模、配置が確認できること
Q＆A 所有者編（売主） 
Q1 相続で所有して居住できないのは何故ですか？
A 相続で所有しても都市計画法で農業従事者以外は居住できません。
Q2 不動産業者に買い取りしてもらえますか？
A 郡山市なら不動産業者にノウハウがあれば買い取りも可能です。
他の地域は県への申請なので業者買い取りはできません。
Q3 水道は井戸ですが、問題ありませんか？
A 農家（分家）住宅は井戸が多いです。1年に一度位水質検査を行います。
問題なければ飲料水として使用できます。
Q4 その他ライフラインで気を付けることはありますか？
A 排水や道路状況によって再建築できないと、一般住宅に変更できない場合があります。
近くに水路がある場合、安積疏水の調査も必要です。
Q5 周りが農業振興地域ですが、問題ありませんか？ 
A 住宅が建っている土地は宅地なので問題はありません。
周辺の農地を一緒に購入となると手続きが必要になります。
Q6 親戚の農家に引き取ってもらうことはできますか？
A 親戚で農業従事者の方は購入できますが、通常自宅があるでしょうから、
セカンドハウスになるので購入はできません。
Q7 税金はかかりますか？
A 通常例で説明します。代々の土地に住宅を建てているケースがほとんどなので、
売却後は不動産譲渡所得税がかかります。税率は（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税・
所得税額の2.1％）
Q8 住宅の他に倉庫や物置が敷地内に建っていますが、支障ありますか？
A 建築確認を取っていればOKですが、取っていないと違法建築となりますので取り壊さなければ
なりません。
Q＆A 購入者編（買主）
Q9 申請はどこに提出するのですか？
A 郡山市役所・開発建築指導課に提出して開発審査会で審査をします。
Q10 誰が申請するのですか？
A 購入者の名前で申請します。実務は代理人が委任を受け行います。
Q11 郡山市と周辺市町村も提出先は同じですか？
A 郡山市は上記ですが、他の市町村は県に提出します。
窓口は各市町村の行政ですが、県の開発審査会が審査をします。
Q12 開発審査会の承認が下りるまでどれくらいの期間を要しますか？
A 開発審査会は年4回程なので、4ケ月～5ケ月はみておいた方がよいでしょう。
Q13 市街化区域に土地や住宅を所有していますが、購入はできますか？
A 市街化区域に土地や住宅を所有している方は購入できません。
Q14 一般住宅に変えて所有した後、建て替えはできますか？
A 一般住宅に変更すれば建て替えはOKです。
Q15 一般住宅に変えて所有した後、売却はできますか？
A 転売の目的の用途変更はできません。自己居住用として相当年数居住後は売却OKです。
Q16 購入する時に住宅ローンは組めますか？
A 組めます。
Q17 購入した後、事業用（事務所や店舗）として使用してもいいですか？
A 自己専用住宅なので事業用としての使用はできません。
Q18 一般住宅に変更後、賃貸はできますか？
A 自己専用住宅なので賃貸はできません。
Q19 県外や市外の市町村からの移住でもOKですか？
A OKですが、県外でも市外の市町村でも住宅や土地を所有していると基本購入できません。
郡山市以外なら県の審査なので認められる場合もあります。
